전세계약시 주의사항, 특약 문구

 

전세계약 주의사항, 특약문구

 
 
 
부동산 직거래 사이트가 활성화되면서 공인중개사 없이 개인 간의 거래가 활발해졌습니다. 꼼꼼하게 준비하면 어렵지 않게 계약을 체결할 수 있습니다.
 
직거래로 전세계약을 진행할 때 주의해야 할 사항과 특약에 작성할 문구를 알아보겠습니다.
 
 

1. 전세 대출을 받아서 잔금을 치러야 할 경우

 
계약금 외 잔금은 전세 대출을 받아 치러야 할 경우가 많습니다. 이럴 때 잔금을 치르지 못하는 것이 자신의 잘못이 아니더라도 임차인 본인이 책임져야 합니다. 특약사항에 명시하지 않은 경우엔 계약금을 돌려받을 수 없으므로 특약사항에 꼭 남기는 것이 좋습니다.
 
"계약한 집에 대한 전세 대출이 00% 이상 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다."
또는
"임대인은 임차인의 전세대출을 협조해주기로 하며 만약 전세대출 불가시 계약금은 조건 없이 반환해 주기로 한다."
 
 

2. 계약할 집에 대출이 있는 경우

 
등기부등본을 확인했을 때 근저당(대출 및 제한물권 설정)이 잡혀 있으면 1순위로 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
 
"선순위 근저당은 잔금을 치르는 것과 동시에 말소한다."
또는
"현재 대출이 OOO원 설정된 상태이며 잔금 납부 시 전액 상환, 말소하기로 한다."
 
 
 

3. 계약 당일에 확인한 등기부 등본 다음날까지 유지 시키기

 
전입신고의 효력은 다음날부터 발생하고, 근저당 건 등기를 넣으면 그날 당일, 바로 효력이 발생합니다. 이는  전세사기 피해가 발생하는 주요 원인이 되므로 반드시 특약사항에 기입해야 합니다.
 
"계약 당일에 확인한 등기부 등본의 상태를 잔금일 다음날까지 유지한다. 이를 어길 경우 계약은 무효로 하고 손해배상금을 지급한다."
또는
"임차인의 대항력이 발생하는 계약일 다음날까지 현재 상태의 등기부등본을 유지하기로 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다."
 
 

4. 전세만료후 보증금 반환이 걱정될 경우

 
임대사업자의 경우 전세보증보험이 의무화되어 있지만, 일반 물건의 경우에는 의무사항이 아니기 때문에 특약에 따로 작성하는 것이 좋습니다. 임대기간 1/2 이상 남았을 경우에 보증보험을 가입할 수 있지만, 편의상 잔금지급 후 1~2개월 이내에 가입하는 것이 좋습니다.
 
"보증보험 가입을 의무화하며 어떤 사유로든 보증보험 가입이 거절되었을 경우 계약은 무효로 한다. 그리고 계약금 외 지급한 전액을 즉시 반환한다."
 
 

5. 건물 소유주가 바뀌는 경우에 대비하여

 
임차인이 모르는 상태에서 건물 소유주가 바뀌는 경우가 있습니다.
이럴 경우 보증금반환 능력이 없는 임대인으로 이전될 수도 있으므로 새로운 건물 소유주에 대해 확인할 필요가 있습니다.
새로운 임대인을 믿을 수 없다면 임대인 지위 승계 거부를 할 수 있습니다. 새로운 임대인의 권한을 인정하지 않겠다고 하면 계약을 해지할 수 있는 것입니다.
 
 
"임대인은 잔금지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다."
또는
"임대인은 계약 기간 중 매매계약을 체결하는 경우 즉시 임차인에게 고지하여야 한다. 이를 위반할 경우 계약을 해지하며 보증금은 기존 소유자가 배상한다."
 
 

6. 국세, 지방세 완납 증명서를 지참하지 않았을 경우

 
국가세금이 1순위이기 때문에 임차인은 전입신고 확정일자 받아도 2순위로 밀려납니다. 국세와 지방세를 완납한 증명서를 가지고 오지 않았을 경우, 계약서 작성 후에 임대인에게 동의를 구하고 국세는 세무서에서, 지방세는 행정복지센터에서 열람신청하여 확인해야 합니다. 
 
"임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다."
 
 

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이상에서 알아본 바와 같이 임대인이 국세 체납내역이 없는지, 전세보증금을 반환할 수 있는 여력이 있는지 등을 알아보기 위해 서류를 살펴보고 필요한 부분의 특약사항을 추가해야 합니다.

국토부 사이트에서 다운로드할 수 있는 최근 계약서에는 위의 내용이 대부분 명시되어 있습니다. 하지만 계약서에 따라 특약을 추가해야 하는 경우가 있으며, 위의 3번 항목은 대부분의 전세사기 피해가 발행할 수 있는 경우이므로 반드시 특약사항에 명시해야 합니다.
 
특약사항은 임차인의 소중한 재산을 지키기 위해 법으로 보호하는 권리입니다. 위의 특약사항을 꼼꼼하게 인지하고 확인하여 위험에 처하는 일이 없도록 주의하시기 바랍니다.

일방적으로 거부하는 임대인이라면 계약을 진행하지 않는 것이 안전할 수 있습니다. 또한, 임차인에 불리한 약정은 법적으로 효력이 없으니 차후 문제가 생기더라도 당황하지 않고 대응하도록 합니다.

올바른 전세계약으로 임차인과 임대인의 좋은 인연 맺으시기 바랍니다.